השקעה במשרדים

הסבר כללי על ההשקעה:

בשנים האחרונות תחום הנדל"ן הפך לאפיק מרכזי עבור ישראלים רבים, ולא רק עבור רכישת דירות למגורים. תחום נוסף ואטרקטיבי היה רכישה של שטחי משרדים להשכרה. אולי הקורונה תשנה את המגמה לטווח הקצר ואולי דברים יחזרו לשגרה שבה משרד הוא עוד השקעה לגיטימית ואטרקטיבית. אבל בינתיים בואו נלמד על זה.

יתרונות:

• רף כניסה נמוך – השקעה במשרד מצריכה הון עצמי נמוך בהרבה מזה שמצריכה קניית דירה להשקעה. עם הון עצמי של עד חצי מיליון שקל תוכלו לרכוש משרד חדש כמעט בכל אזור בארץ.
• תשואה – רכישת משרד להשקעה צפויה להניב לכם תשואה שנתית של בין 6% ל-8% בשנה (באזורי ביקוש, לא כולל עליית ערך המשרד), כמעט כפול מנדל"ן למגורים.
• ביקוש גבוה – באזורי הביקוש אחוזי התפוסה עומדים 90-100 אחוז באופן קבוע.
• גמישות – כיום בפרויקטים רבים ניתן לרכוש משרד כמעט בכל גודל, כך שגם משקיעים קטנים מוצאים את מקומם בתחום.
• מס רכישה – מס הרכישה הוא 6%. זה היה יתרון שמס על דירה עמד על 8% (ירד לאחרונה חזרה ל5%). חלק יראו בזה חסרון וחלק יתרון.
• הוצאות מוכרות למס – ההוצאות על השקעה במשרד מזכות בנקודות זכות ומוכרות ממס, כך שניתן להזדכות על חלק מההוצאות.
• מימון – בנכסים מסחריים, היקף המשכנתא שניתן לקבל הוא בדרך כלל עד 80%, ובמקרים חריגים אפילו עד 100%.

חסרונות:

• היצע – אי אפשר שלא להבחין בכל גורדי השחקים באזור המרכז שמיועדים להשכרת משרדים כך שהשוק די מוצף במשרדים להשקעה. ועם הקורונה שהכל די תקוע… יא באבי.
• עלויות אחזקה והתנהלות שוטפת – בניגוד להתעסקות עם דיירים בנדל"ן למגורים, הדיירים פה הם בעלי עסקים שרב הזמן הרבה יתר מתוחכמים. ברוב הנכסים מסוג זה, יש חברת ניהול שאחראית על התחזוקה השוטפת של הנכס, והתשלום החודשי שנע בין 15 ל-25 שקל למ"ר.
• מיסים – אמנם אפשר להזדכות על חלק מההוצאות אבל גם צריך להוציא חשבוניות לשוכרים, וברוב המקרים לקחת חיווי של רואה חשבון ולהוציא תעודת עוסק מורשה. ההכנסות חייבות במס הכנסה (בניגוד לדיור שפטור עד 5100)
• ארנונה – תשלום מיסי עירייה גבוהים יותר לנכס מסחרי מאשר לדירה, כשנכס עומד ריק המחיר יקר יחסית.
• עליית ערך – מחירי המכירה של נדל"ן מסחרי ומשרדים לא עולים בקצב בו עולים מחירי הדיור בישראל.
• הסכם שיתוף – לרוב המשרד המוצע למכירה הוא חלק מקומה שלמה שנבנתה כמעטפת ופוצלה ליחידות. כלומר הבעלות היא על אחוז מסוים מהנכס כולו והחלוקה הפנימית של היחידות נקבעת בין בעלי המשרדים בהסכם שיתוף ולא מסומנת כתת-חלקה נפרדת בטאבו וזה יכול להיות פתח לצרות (כאשר אחד מבעלי המשרדים לא מקיים את חובותיו, לא משלם ארנונה, עושה שימוש חורג בנכס ומסרב לשאת בעלויות השוטפות שלו)
• מימון – אמנם ראינו יתרון גדול למעלה במימון שיכול להגיע עד 100% אך משך זמן ההחזר של משכנתא לנכסים מסחריים עומד על כ-12 שנים. כך שההחזר החודשי יכול להיות גבוה יחסית.

תשואה אפשרית:

• דמי השכירות הממוצעים על משרד להשקעה עומדים נכון לשנת 2020 על בין 70 ₪ למטר, כאשר במחוז תל אביב והמרכז המספרים גבוהים בהרבה ומגיעים לכ-90 ₪ למ"ר. ובמונחי תשואה בין 6% – 8%.

סיכום:

לפני הקורונה הייתה מגמה מאוד בולטת ורחבה לכיוון נכסים מסחריים ומשרדים. למרות ההיצע שגדל מאוד בשנים האחרונות זו עדיין הייתה השקעה אטרקטיבית ויציבה. נראה שכעת הדברים השתנו מעט והאטרקטיביות ירדה כשהמון חברות עוברות למנגנונים היברידיים שכוללים פחות נדלן מסחרי ויותר עבודה מהבית.

*** המידע מובא לצרכי לימוד ולא מהווה המלצה להשקעה. צריכים ייעוץ אובייקטיבי ומקצועי תוכלו להשאיר פרטים באתר שכן אנו עובדים עם מומחים בתחום.