הסיפור על אריקה מבנק אמריקה
ינואר 17, 2021
מי רוצה להיות מיליונר?
ינואר 19, 2021
שלב ראשון – ללמוד!
כמו בכל דבר שבו אתם שואפים להשיג תוצאות טובות יותר מהממוצע גם פה כדאי להתחיל בלימוד הנושא. באתר ישנם ספרים מומלצים ופודקסטים בנושאי נדלן והשקעות. השקעה בנדל"ן היא לא מסובכת אבל כדאי להכיר את חוקי "המשחק" שנוגעים במיסים, בעלי מקצוע, מימון, התנהלות עם דיירים וכו׳..
במדריך שלפניכם נעבור על העקרונות החשובים, מהם הדברים שחייבים לתת להם התייחסות ואיך אפשר למזער טעויות.
בוחנים ומגדירים תקציב
לפני שבוחרים אזור להשקעה אנחנו חייבים להבין מהו התקציב שלנו, אין טעם לחפש דירה בתל אביב כשהתקציב שלנו הוא חצי מיליון שקל נכון? התקציב נגזר מהון עצמי + מימון בנקאי (משכנתה).
גובה המימון משתנה בהתאם לסטטוס שלכם:
- דירה יחידה – מימון של עד %75 משווי הנכס.
- דירה נוספת – מימון של עד %50 .ניתן לקחת הלוואות משלימות בגופים שונים.
- שיפור דיור – מימון ל עד 70% עם התחייבות למכירת דירה ישנה תוך 18 חודשים.
- מישכון דירה קיימת – עד %50 מהשווי הנקי של הנכס.
לא לשכוח הוצאות של עורך דין, תיווך, אגרות, שיפוץ וכו' שבדרך כלל כלולים בהון העצמי שלכם.
בוחרים עיר להשקעה
אז הבנו מה התקציב, נכנסנו ליד-2 סיננו דירות שמתאימות לתקציב שלנו. עכשיו נותר לנו לבחור בעיר שמתאימה לתקציב, עדיפות היא לעיר הקרובה ביותר גאוגרפית (להקל על חקר השוק) או עיר בעלת פוטנציאל גבוה לעליית ערך (הגירה חיובית, תחבורה, הקמת מוסדות למודים, בתי חולים, וכ').
מצאתם עיר כזאת? ברכות! עכשיו אפשר להתקדם לבחירת אזור ההשקעה.
בוחרים אזור השקעה
כדי באמת להיות מסוגל להעריך מחיר מדויק ולזהות הזדמנויות להשקעה חייבים שליטה אבסולוטית, ובכדי להגיע לרמה כזו חייבם להתמקד בשכונה אחת. ואפילו יותר מזה בחלק משכונה שבה הדירות זהות – כך נוכל באמת להשוות, להבין מה יש בדירה מסוימת שנמכרה במחיר מסוים כשיש דירה זהה אך אחרת (שיפוץ, ריהוט, בניין, שכנים) שנמכרה במחיר אחר.
בשלב הזה פשוט נסתובב בשכונה, נדבר עם שכנים, נראה כמה שיותר דירות (בהתחלה לבד ולאחר מכן עם מתווכים) ונאסוף כמה שיותר מידע על שוק ההשקעה שלנו, במקביל נאסוף נתונים על עסקאות אחרונות באתר רשות המס, מדלן וכו'.. אתם חייבים להיות מומחים באזור שלכם!
חתירה לסגירת עסקה
התחלנו לאסוף נתונים על השכונה, דיברנו עם כמה שכנים וראינו לפחות 30 דירות בזמנים שונים. הכרנו את כל המתווכים באזור, ביקרנו בעירייה לשמוע מה התכניות לעתיד ועכשיו כבר יש לנו מושג מהו מחיר ראלי (מחיר שוק) לסוגי הדירות וכעת נמשיך במעקב ונחתור למציאת עסקה טובה אל עבר רכישת דירה.
מהי עסקה טובה?
- עסקה במחיר שמתחת למחיר השוק
- עסקה במחיר שוק עם פוטנציאל השבחה מידי (שיפוץ, חלוקה מחדש) או עתידי (שיקום שכונות, התחדשות עירונית).
בדרך כלל עסקאות מתחת למחיר השוק יגיעו עם בעיות (רישום, תשתית, הזנחה) או עם מוכר בעל מוטיבציה גבוהה למכירה (גירושין, חובות, התחייבות לדירה אחרת, ירושה).
יש פתרונות להכל וצריך אומץ (או ניסיון) ויצירתיות, יש פתרונות להכל!
חתימה על חוזה
אז זיהיתם את הדירה בעלת המחיר הנכון עבורכם או עם הפוטנציאל הגבוה ביותר (או גם וגם), אפשר להתקדם אל עבר סגרת עסקה. זה השלב שבו אתם מכניסים את עורך הדין לפעולה לבדיקות רישומיות ומשפטיות ובניית חוזה הרכישה, במקביל תתחילו לקדם את נושא המשכנתא (בדרך כלל חודש אחד מספיק לסגור את התהליך מא' ועד ת' אבל קחו חודשיים כדי לא להיות בלחץ כי לפעמים ישנם עיכובים מטעמים שונים).
מבינים את עולם המשכנתאות? מצויין, תבנו תמהיל שיהיה אופטימלי עבורכם ועבור ההשקעה וצאו לדרך לשופינג ריביות. לא מבינים בזה יותר מדי? קחו יועץ חיצוני, זה יחסוך לכם המון ריצות, כאב ראש והכי חשוב… כסף!
שיפוץ והשבחת הנכס
בהמשך למחקר שלכם ולמומחיות באזור ההשקעה תדעו מיהו קהל היעד שלכם (משפחה צעירה, זוג מבוגרים, סטודנטים) וכך תדעו להתאים את הדירה לשוכרים הפוטנציאלים על ידי שיפוץ נקודתי או רחב (בהתאם לצורך ולמצב הדירה). בנוסף תדעו גם אם לרהט את הדירה או להשאיר אותה ריקה.
ישנם שלושה סוגי שיפוצים:
- קל / קוסמטי – צביעה של הדירה, תיקונים, החלפת ידיות, שקעים, ברזים וכו'. עלות משוערת: 3000 – 8000. יודעים לעשות חלק מהדברים בעצמכם? מעולה אתם תצליחו לחסוך כמה אלפים!
- בינוני – כל מה שנכתב למעלה + ריצוץ חדש, החלפת מטבח, אמבטיה ושירותים. עלות משוערת: 30 – 50 אלף ש"ח.
- יסודי – שבירת קירות ובנייה מחדש, החלפת צנרת חשמל ואינסטלציה, בנוסף לכל הפינוקים מהסעיפים הקודמים. פה כבר יכולים להגיע גם ל – 100 אלף ש״ח ויותר.
הכנסת דיירים ומפגש עם נקודת השיא בתהליך
סיימנו את השיפוץ בשעה טובה, אנחנו מרוצים מהתוצאות ויאללה… זמן להפעיל את מכונת הכסף ולהכניס דיירים חדשים!
הינה כמה טיפים לבחירת שוכרים טובים:
- אינטואיציה ורושם ראשוני – בסופו של דבר השוכרים הם הלקוחות שלכם והאינטראקציה תהיה שם במהלך תקופת השכירות. חשוב שיהיה לכם נעים לתקשר עם השוכרים, שהאינטרס יהיה משותף לשני הצדדים (אתם רוצים את התשלום בזמן ושישמרו על הדירה, השוכרים רוצים דירה נעימה ומענה לבעיות ותקלות – רמז: יהיו בעיות ותקלות).
- תרגישו חופשי לשאול שאלות – ולהבין מי השוכרים, איפה הם עובדים, כמה זמן, צ'קים זה חובה. (היום יש חברות שעושות בדיקות רקע על דיירים בחינם כדוגמת דיפרנט או ווי-צק, תשתמשו בהן)
- חתימה על חוזה – (ולא החינמיים שמורידים מהאינטרנט… תשקיעו פעם אחת בחוזה אישי יתפור לכם עורך דין וירוץ אתכם קדימה)
- קריאת מונים והעברת חשבונות – (היום הדברים פשוטים והכל ניתן לעשות מרחוק)
- נקודת השיא שבסיפור – הפקדת הצ'קים בחשבון שלכם והעסק מתחיל לעבוד בשבילכם!
את מחשבון רכישת דירה למגורים או השקעה שלנו הכרתם?
