התכנית החדשה של ליצמן – הלכה למעשה

עושים מהסוכריה סוכריאדה. או משהו כזה. חשבתי איך להציג את התכנית החדשה ומה טוב יותר מקצת פרקטיקה ומספרים להמחשה. או במילים אחרות, איך משלשים את ההון העצמי תוך 5 שנים.

מה התכנית אומרת?

• יוענקו 100 אלף שקלים לרוכשי דירת יד שנייה בבנייה רוויה (כלומר בבניין) ברשויות מקומיות שניתן בהן מענק מותנה בין השנים 2020-2018 (כלומר פריפריה).
• המענקים יינתנו בגין עסקה לרכישת דירה שמחירה נע בין 250 אלף שקל ל-700 אלף שקל.

מי זכאי?

• רווק, גרוש או אלמן, מגיל 35 ומעלה.
• נכה בן 21 ומעלה שהוכר כנכה לצמיתות.
• זוג נשוי או זוג ידוע בציבור.
• זוגות שנרשמו לנישואין ועומדים להינשא בתוך שלושה חודשים מיום הגשת הבקשה.
• הורה עצמאי חד-הורי/גרוש, עם ילד אחד לפחות שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנים, המתגורר עימו דרך קבע ונמצא בחזקתו.
• כאלה שאין ולא היו בבעלותם דירה או חלק בדירה (יותר משליש דירה, במצטבר) ב-3 השנים האחרונות.

כמה הנחות יסוד ומגבלות:

• הרוכש (או הרוכשים) בעלי הון עצמי מינימלי של 100,000.
• הרוכש (או הרוכשים) עובדים בעבודה מסודרת ויוכלו לקבל משכנתא מקסימלית (כעקרון מדובר על 75% מימון אבל בתכנית בממשלתית מדובר על 75% משווי הנכס בשוק החופשי כך שניתן להגיע למימון הרבה יותר גבוה).
• עליית ערך נכסים במדינת ישראל 2% בשנה (היסטורית, בעשור האחרון זה היה הרבה יותר).
• מחזיקים בנכס ל-5 שנים. אחרת משלמים קנס.

רכישת הנכס:

לצורך הדוגמא בחרתי בערד, עיר מתפתחת בדרום (זה נכון לשאר הערים באזור הדרום וגם בצפון הרחוק). רוכשים נכס במחיר שוק של 700,000 ₪ זהו נכס של 4 חדרים בשכונה ישנה במרכז העיר, קרוב לנקודות עניין (קניון, בתי ספר, גנים וכ') ובעל ביקוש קשיח. נכס סביר שעתיד להכניס בממוצע בין כ2500 שח בחודש.

בואו נדבר מספרים:

עיגלתי חלק מהמספרים בשביל הפשטות והנוחות, תיצמדו לרעיון שהוא העיקר בדברים.

• רכישת דירה 700,000 = הון עצמי 100,000 + 100,000 שהמדינה נותנת + משכנתא של 525,000. (500K עבור הדירה + 25K עבור הוצאות מסביב: עורך דין, מתווך, שיפוצון, וכ')
• שכירות חודשית 2500. בחישוב שנתי 30000.
• עליית ערך סולידית של הנכס 2% בשנה (בערד זה קצת יותר אבל נהיה זהירים).
• עלות ממוצעת של משכנתא 3% ריבית בתמהיל הבא:

1. 175,000 בריבית קבועה לא צמודה ל30 שנים. ריבית 3.5%. [תשלום חודשי 740]
2. 350,000 בריבית פריים ל30 שנים. בריבית של 1.6%. [תשלום חודשי 1208]

*** שימו לב, לקחתי בחשבון שני שליש פריים כפי שאושר על ידי בנק ישראל לאחרונה. וגם העליתי את הריבית במסלול הזה כדי להיות הגיוני. הבנקים לא פראיירים.

 סה"כ החזר משכנתא 2000 כך שהדייר משלם לבנק ויש לנו עוד 6000 שנתי לתיקונים והפתעות (500 כפול 12).

סיכום קצר

השוכרים בדירה משלמים את המשכנתא ונשאר לנו מעט כסף בצד לתיקונים. חולפות השנים ויש בדרך החלפות דיירים ותקופה שהדירה עומדת קצת ריקה וגם השכירות אולי עלתה ואולי ירדה. התזרים החיובי אמור לכסות את זה.

מה קורה אחרי 5 שנים?רמז: הגדלנו את ההון העצמי בצורה משמעותית.

חוזרים למספרים, מכירה לאחר 5 שנים:

• מחיר דירה לאחר 5 שנים (2% בשנה, זוכרים?) = 772,856
• הכנסה משכירות לאחר 5 שנים = 150,000 (מזכיר לכם שחלק גדול הלך למשכנתא והחלק הנותר שימש לבלאי והפתעות).
• אחרי 5 שנים יתרת המשכנתא תהיה בערך 458,000

סיכום המספרים בנקודות גדולות:

 772,856 (ערך דירה ללא הכנסה משכירות).

 772,856 – 458,000 = 314,856 (כסף שנשאר לנו אחרי שמכרנו ופרענו את המשכנתא וגם שילמנו תיווך ועורך דין).

השקענו 100,000 אחרי 5 שנים קיבלנו 300,000 = שילשנו את ההון העצמי בצורה סולידית לכל הדעות. 

כמה נקודות לסיום:

 בפועל בעשר שנים האחרונות, עליית הערך של הדירות היה הרבה יותר מ2% בשנה, אמנם אי אפשר לדעת מה יהיה בהמשך אבל היסטורית זו המגמה ולא נראה שהמחירים עוצרים. גם עם הקורונה.

 אין מיסים ואף אחד לא נוגס בכסף.

 האם המימון לא גבוה מדי? לטעמי לא. ממוצע המשכנתאות עומד מעל 700 אלף, בתכנית של ליצמן מגבילים את הרף העליון שזה טוב. תחשבו על חברים שזכו במחיר למשתכן במרכז לקחו 90% מימון שיכול להגיע למעל מיליון ש"ח. זה מסוכן