איך להפוך כסף קטן לכסף גדול בנדל"ן

הידעתם שעם תקציב של 100,000 – 150,000 (אגב גם עם פחות) תוכלו לרכוש נכס במדינת ישראל. אמנם לא במרכז, וגם לא בין גדרה לחדרה אבל מעבר לגבולות הללו ישנם המון נכסים איכותיים עם אנשים טובים.

הנחות ייסוד כדי שנהיה באותו הקו:

• לרוכש (או לרוכשים) זוהי דירה יחידה.
• הרוכש (או הרוכשים) בעלי הון עצמי מינימלי של 100,000 – 150,000.
• הרוכש (או הרוכשים) עובדים בעבודה מסודרת ויוכלו לקבל משכנתא מקסימלית (בזמן כתיבת הפוסט ניתן לקחת 75% משכנתא)
• עליית ערך נכסים במדינת ישראל 2% בשנה (היסטורית, בעשור האחרון זה היה הרבה יותר).
• מחזיקים בנכס ל-5 שנים.

רכישת הנכס

לצורך הדוגמא בחרתי בערד, עיר מתפתחת בדרום (זה נכון לשאר הערים באזור הדרום וגם בצפון הרחוק). רוכשים נכס במחיר שוק של 500,000 ₪ זהו נכס של 4 חדרים בשכונה ישנה במרכז העיר, קרוב לנקודות עניין (קניון, בתי ספר, גנים וכ') ובעל ביקוש קשיח. נכס סביר שעתיד להכניס בממוצע 2200 שח בחודש.

רוצים לקרוא עוד על רכישת דירה להשקעה? יש לנו מדריך במיוחד בשביל זה.

בואו נדבר מספרים (אעגל חלק מהמספרים בשביל הפשטות והנוחות, הרעיון הוא מה שחשוב פה):

• רכישת דירה 500,000 = הון עצמי נדרש 150,000 (125K עבור הדירה + 25K עבור הוצאות מסביב עורך דין, מתווך, שיפוצון, וכ') + משכנתא 375,000.
• שכירות חודשית 2200. בחישוב שנתי 26400.
• עליית ערך סולידית של הנכס 2% בשנה (בערד זה קצת יותר אבל נהיה זהירים).
• עלות ממוצעת של משכנתא 3% ריבית (שליש פריים + שני שליש קבועה לא צמודה ל20) החזר 2000 כך שהדייר משלם את המשכנתא ויש לנו עוד 2400 שנתי לתיקונים והפתעות (200 כפול 12).

סיכום קצר: השוכרים בדירה משלמים את המשכנתא ונשאר לנו מעט כסף בצד לתיקונים. חולפות השנים ויש בדרך החלפות דיירים ותקופה שהדירה עומדת קצת ריקה וגם השכירות אולי עלתה ואולי ירדה. לא נכנסים לזה.

מה קורה אחרי 5 שנים? רמז: הגדלנו את ההון העצמי בצורה משמעותית.

חוזרים למספרים, מכירה לאחר 5 שנים:

• מחיר דירה לאחר 5 שנים (2% בשנה, זוכרים?) = 552000
• הכנסה משכירות לאחר 5 שנים = 132000
• אחרי 5 שנים יתרת המשכנתא תהיה בערך 300,000

סיכום חישובים בנקודות:

• 552,000 + 132,000 = 684,000 (ערך דירה + הכנסה משכירות)
  • 50,000 – 375,000 – 684,000 = 259,000 (כסף שנשאר לנו אחרי המכירה, החזר הכסף שלקחנו מהבנק וגם הריבית)
• השקענו 150,000 אחרי 5 שנים קיבלנו 259,000 = קרוב ל75% רווח בצורה סולידית לכל הדעות.
• בפועל בעשר שנים האחרונות, עליית הערך של הדירות היה הרבה יותר מ2% בשנה כך שאנשים הכפילו את כספי ההשקעה.
• אין מיסים ואף אחד לא נוגס בכסף

*** זהו מאמר דעה שמציג רעיון (אמנם מבוסס על מספרים אמיתיים) בכדי לעורר בכם את המחשבה ולתת לכם רעיונות והשראה לדאוג לעתיד הפיננסי האישי והמשפחתי שלכם. יש לבנות תכנית עסקית ולבדוק את הדברים לעומק עם בעלי מקצוע לפני שניגשים לפעולה. צריכים הכוונה מאנשי מקצוע איכותיים – כתבו לי!